SATIŞ SURETİ İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

SATIŞ SURETİ İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

SATIŞ SURETİ İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

A.    Genel Olarak

       TMK m. 699 gereği tarafların doğrudan talebi ya da aynen taksimin durum ve koşullara uygun olmaması nedeniyle terditli olarak satış talebinin bulunduğu durumlarda ortaklık konusu malın satılarak paranın ortaklara paylaştırılması şeklinde ferdi mülkiyete geçişe, satış sureti ile ortaklığın giderilmesi denilmektedir. Satış sureti ile ortaklığın giderilmesinde satış, umumi olabileceği gibi tüm paydaşların rızası doğrultusunda yalnızca paydaşlar arasında da gerçekleştirilebilir. Satışın paydaşlar arasında yapılması uygulamada genellikle istisnadır. Zira bu tip satışlarda ihalede teklif sunan sayısının sınırlı oluşu taşınmazın satış bedelinin umuma açık satışa göre daha düşük olacağının belirtisi olduğundan sonuç, maddi olanakları daha az olan paydaşların aleyhine olacaktır. Bu nedenle menfaat dengesinin sağlanabilmesi için kanun koyucu tüm paydaşların rızasını aramıştır[1].Ortaklığın satış sureti ile giderilebilmesi için uzman bilirkişilerce ortaklık konusu menkul/ gayrimenkul üzerinde inceleme yapılması gerekmektedir. Birden çok taşınmazın dava konusu olduğu durumlarda her taşınmaz için ayrı inceleme yapılacaktır.

B.     Satış Sureti ile Taksimin Koşulları


a.      Ortak/ Paydaşların satışa ilişkin talebi olmalı:

          Her şeyden önce özel hukuka dolayısıyla HMK hükümlerine tabi davalardan olan ortaklığın giderilmesi davasında satış sureti ile taksim yönünde tarafların talebi olmalıdır. Zira söz konusu işlem mülkiyet üzerinde tasarruf hakkına ilişkin olup kural olarak, malik rızası olmadan mülkiyete konu mal elden çıkarılamaz. Bununla birlikte satış sureti ile ortaklığın giderilmesi davalarında satış talebinin ortak irade ürünü olması aranmaz. Bunun istisnası ise, paydaşlar arası arttırma yoluyla yapılan satıştır. Zira tüm paydaşların rızası olmadan paydaşlar arası arttırma yapılarak, satış suretiyle taksimin gerçekleştirilmesi mümkün değildir.

b.      Taşınmazlarda tapu kaydı uygulanabilir olmalı:

      Ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar paylaşma davalarına konu olabilir. Bu taşınmazlara ilişkin paylaşma davalarında öncelikle tapu kayıtları ile taşınmazın fiili yüz ölçümü karşılaştırılmalıdır. Taşınmazın fiili yüz ölçümü ile tapu kaydındaki yüz ölçümünün birbirini tutmadığı anlaşılırsa farklılığın giderilmesi için taraflara süre verilir. Süre içinde düzeltme yapılmalıdır. Düzeltme yapılmazsa, taşınmazın fiili yüzölçümü tapu kaydındakinden fazlaysa dava reddedilmeyecek, azsa dava reddedilecektir. Bu nedenle satışın gerçekleşebilmesi için taşınmaza ilişkin tapu kaydının taşınmaz üzerinde uygulanabilirliği olmalıdır.

c.       Taksime ilişkin araştırma yapılmış olmalı:

          Taksimde öncelik aynen taksim suretiyle paylaşma olduğu için özellikle terditli açılan davalarda, aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Böyle bir araştırma yapılmadan satış kararı verilmesi bozma nedenidir. Bununla birlikte tarafların pay oranları dava konusu malın durumu, taşınmazlarda tapu kayıtları ile taşınmazın fiili yüz ölçümü dengesi vb. meselelerin aydınlatılması için uzman bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması gerekmektedir[2].Ayrıca taşınmaz üzerinde bütünleyici parça( muhtesat) varsa bunların sahibi belirlenmelidir. Muhtesatın sahibi paydaşlarsa taşınmaz ve muhtesatın değerleri ayrı olarak bulunmalı, satış birlikte yapılmalı ve değerler paylara oranlanarak paydaşlara düşen satış bedeline ekleme yapılmalıdır. Ancak muhtesat üçüncü bir kişiye aitse bu durumda üçüncü kişi paylaştırmaya dâhil edilmeyecek, sebepsiz zenginleşme yolu ile paydaşlardan muhtesatın değerini isteyebilecektir.

            Taşınmazın üzerinde intifa veya irtifak hakkı gibi bir yükümlülüğün olup olmadığı da araştırılmalıdır. Çünkü intifa hakkı sahibi de paydaşlar gibi davaya dâhil edilmesi gereken kişiler arasında yer alır ve satış intifa hakkıyla beraber gerçekleştirilir[3].Bununla beraber intifa hakkı sahibi intifa hakkının paraya çevrilmesini ve taşınmazın intifasız satışını da isteyebilir. Bu durumda paydaşların rızası aranmadan satış, intifasız yapılacaktır[4].Tapu kütüğünde taşınmazın satışına engel olacak bir şerhin olup olmadığı da incelenmelidir. Zira satılamaz şerhi veya satışa engel bir ihtiyati tedbir kararı olabilir. Bu durumda satış gerçekleştirilemeyecektir. Bununla birlikte taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, iştira hakkının olması satışa engel değildir. Taşınmaz bunlarla birlikte satılabilir.

C.    Satış Kararı


        Mahkeme uzman bilirkişilerce yapılan araştırmalar nihayetinde tarafların talebi doğrultusunda satışın mümkün olduğunu kanaatine varırsa, ortaklık konusu malın satışına karar verecektir. Mahkeme kararında infazı etkileyecek biçimde bilirkişi raporunda gösterilen değer yahut kendi kanaati üzerine belirlediği değer üzerinden satışa hükmedemez. Zira satış kararının infazı aşamasında yeniden değer takdiri yapılacağından mahkeme bedel takdiri yapamayacaktır. Aksi takdirde kararın bozulması gerekebilir[5].Mahkeme kararında paydaşların pay oranlarını belirtmeli, satışın nasıl yapılacağı ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağını karar metninde göstermelidir. Bu doğrultuda satış konusu mal paylı mülkiyet hükümlerine tabi ise paydaşların pay oranlarına göre, elbirliği ile mülkiyet hükümlerine tabi ise mirasçılık belgesindeki paylar oranında, hem elbirliği ile mülkiyet hem paylı mülkiyet hali bir arada mevcut ise de taşınmazlarda tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılması kararı verilmesi gerekmektedir[6].Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin kararlar kesinleşmeden infaz edilemezler. Kararın kesinleşmesinden itibaren yerine getirilmesi için on yıllık bir zamanaşımı süresi belirlenmiştir. Taşınırlarda da taşınmazlarda da zamanaşımı süresi aynıdır. Kararın on yıl geçtikten sonra tebliğe çıkarılması durumu bir bozma nedenidir.

          Kararın kesinleşmesi, harç ve masrafların yatırılması ve kararın taraflara tebliği ile beraber mahkeme kararın infazı için ayrıca bir satış memuru görevlendirir. Bu satış memuru yazı işleri müdürü, yazı işleri görevlisi yahut icra müdürü olabilir[7].Satış memurunun adliye görevlileri arasından atanması durumunda ayrıca bir ücret takdir edilmez. Ancak satış memuru olarak dışarıdan bir kimsenin atandığı durumlarda hâkim kararında ayrıca atanan görevlinin ücretini de takdir etmelidir[8].

 

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      Zeynep Büşra YAVUZ

 

 


[1] Tunaboylu, s. 688.

[2] Yargıtay, 2014 yılına ait bir kararında bilirkişi incelemesi ve keşif yapılmadan verilen satış sureti ile ortaklığın giderilmesi kararını bozmuştur. Bkz: Y. 14. HD., 15.04.2014- 2014/3957 E., 2014/ 6478 K.

[3] Bu durumun istisnası TMK’ nın 700. maddesidir. Bu hükme göre; “Bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde, diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa; satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı, buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.” Üç aylık süre paydaşlara tebliğden itibaren başladığı için henüz hak sahibi durumu paydaşlara tebliğ etmemişken dava açılmışsa, paydaşlar durumu örenir öğrenmez intifa hakkının değeri üzerinden paylaşma yapılmasını talep edebileceklerdir. Bkz: Y. 6.HD., 05.04.2011-2011/125 E.,2011/4220 K. ( www.turkhukuksitesi.com).

[4] RUHİ, s. 747.

[5] Y. 6. HD., 06.12.2005- 9725/11220 K.

[6] Y. 14. HD., 14.10.2014- 2014/10780 E., 2014/11156 K.

[7] Hakim satış memurunu dava konusunda bilgi ve tecrübe bakımından yeterli olabilecek kişiler arasından takdiri yetkisine dayalı olarak seçecektir.

[8] RUHİ, s. 749.